房产投资回报率,如何精算?


投资回报率?


房产投资回报率,如何精算?


这篇文章,送给首房首贷的朋友们。


 
上篇文章中,我们对明年上海房价做了预测。基于今年成交量的显著放大,明年房价小涨5-15%。 有人说,5%的涨幅还好意思说?猪肉翻倍上涨,肉包子从1.5元涨到2块,直接就是33%。5%的涨幅太小了,等涨了再买也来得及。万一房子没涨,岂不是白白付利息。 也有人说,别看只有5%的涨幅,但房子总价高啊。1000万的房子摇身一变就是1050万。现在不买房,明年直接亏了50万啊。 很显然,这两种说法都是拍脑袋的,并没有经过精算。我们今天就做下这道数学题,给出一个准确答案: 为了解这道题,我们需要先明确几个基本事实:1、 买房首付,是可以钱生钱的。一笔钱如果付了首付,相应的银行利息就拿不到了。这是一笔收入的减少。2、 按揭贷款,是需要向银行付利息的。这是一笔实际的支出,首套按揭利率4.65%3、 房本到手,是可以出租赚钱的。这是一笔增加的收入,一般是房屋总价的1.5%左右。 

为了便于计算,我们拿一套1000万的房子,作为案例来测算。首房首贷:1000万的房子,首付350万,贷款650万,税费差不多在50万。
最近互联网理财公司各种暴雷,余额宝的收益率又只有2.3%,普通人可以接触到的投资机会很少。在这里,我们拿上海银行易精灵年化3.7%为例,作为无风险收益率的基准。  


通过上面一张简表,我们可以清楚的看到:1、因为买了房子,一年少收了(12.95+1.85=14.8)万的利息。2、因为买了房子,一年付出了30.225万的利息。这几笔加起来,就是45万。 同时,一套1000万的房子,上海租售比在1.5%左右,一年租金收入15万。45万减去15万,等于30万。 结论出来了:一套1000万的房子,每年的持有成本为30万,即房价的3%。如果房价涨幅超过3%,这笔投资是赚的;如果房价涨幅低于3%甚至是下跌,这笔投资才是亏的。 

有朋友可能进一步追问:如果房价涨了5%,我赚了多少钱呢?我的本金回报率又是多少呢?如果房价真如你所说,涨了10%,15%呢?这个结果又会怎样?
我们用一张表格,就可以看的很清楚(1000万房子为例) 


聪明的读者会发现,这个收益率还少算了一部分。我们已经把3.7%的无风险收益,计入了房产的持有成本中。当把该部分收益也计入,本金收益率如下:


这张图意味着,
房价上涨5%,你目前存的首付,年化投资回报率需要达到8.7%,才能赶上房价;房价上涨10%,年化投资回报率要达到21.2%;房价上涨15%,这个数值是恐怖的33.7%。 

写到这里,有些朋友可能已经看出端倪,下面的几个问题应该也有了答案。


为什么上海的中产家庭,房子往往是家庭资产的大头?

为什么各大城市,要执行如此严格的限购限贷?

为什么有个顺口溜,年初不买房,一年又百忙?

 先写到这里。
如果你没细看计算过程,只需要记住以下结论(针对首房首贷):1、房价涨3%,买房不亏。2、房价涨5%,年化回报8.7%。
3、房价涨10%,年化回报21.2%。4、房价涨15%,年化回报33.7%。
上海房价横盘三年,泡沫已经挤干净。首套房的朋友,早买早安心。
买房不仅是自住,也涉及投资回报,必须做好精算。本篇先起个头,我们后续文章继续聊。

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